Wertfindung ist schwieriger geworden

Wie viel kostet der Quadratmeter Land im Kanton Zürich? Eine Frage, die jeder Immobilienbewerter schon oft gehört hat.  Ungläubig fragt der Kunde dann weiter: Ist dieses Land wirklich 1000 CHF pro Quadratmeter Land wert? Ach stimmt: Heute  gibt es zumindest im Kanton Zürich kein Land mehr für 1000 CHF, es wären wohl eher 3000 CHF. Die Frage des Kunden ist gestern und heute dieselbe. Aber wir müssen den Landwert heute etwas anders erklären und herleiten als vor 60 Jahren.

Hausse in der Projektentwicklung

Die Projektentwicklung gilt als Königsdisziplin in der Immobilienwirtschaft. Während noch Anfang des Jahrtausends bei grossen Entwicklungen auf der grünen Wiese kreative Projektideen gefragt waren, für die dann mutige Investoren gesucht wurden, konzentriert sich heute die Arbeit im Entwicklungsgeschäft auf die Grundstückssuche. Aufgrund der grossen  Nachfrage nach der begrenzten Ressource Land muss der Entwickler die Planungsinstrumente perfekt beherrschen, um im Wettbewerb erfolgreich bestehen zu können. Die massiv gestiegenen Landpreise bedingen, die Grundstücke voll auszunützen.

Die bauliche Verdichtung ist eine gewollte Konsequenz der Verknappung des Baulandes. Entwicklung im Bestand ist einer  der grossen Treiber der Aufwertung der Immobilienvermögen. Doch es gibt viele weitere Einflussfaktoren, die die  Schweizer Immobilienmärkte in den letzten zwanzig Jahren massiv beflügelt haben. Welches sind die verschiedenen Ingredienzen des Cocktails, der die Party am Immobilienmarkt ausgelöst hat? Und welche toxischen Inhalte könnten zum
wiederholt prophezeiten Ende mit Katerstimmung führen?

Interview mit Daniel Stocker, JLL Switzerland

Lesen Sie das Kurzinterview in der Immobilien Business Ausgabe Mai 2022. Wir freuen uns auf das Referat von Daniel Stocker am Swiss Valuation Congress 2022 in Suhr/Aarau.

Vorschau Swiss Valuation Congress 2022

Aufgrund begrenzter Landreserven entstehen nach innen verdichtete Stadträume. Doch auch in den Agglomerationen werden weiter neue Siedlungsräume auf der grünen Wiese realisiert.

Interview mit CUREM-Initiant, Andreas Loepfe

IMMOBILIEN Business: „Herr Loepfe, Sie zählen zu den wenigen, die bereits zu Beginn der Corona-Krise vor anziehender Inflation warnten. Weshalb irrte sich die Mehrheit?“

Andreas Loepfe: „Nun, die Mehrheit hört auf die Mehrheit. Das ist in einem Geschäft, in dem Prognosen praktisch immer falsch liegen, sicherer. 2020 gaben u.a. die Konjunkturpropheten den  Ton an: Sie verglichen den Corona-bedingten Einbruch des BIP mit früheren Rezessionen, reflektierten aber kaum, dass diese andere Ursachen hatten. Meine damalige, eher narrative Beschreibung der Corona-Krise als eine Art freiwilliges,  kollektives Fasten zugunsten von Risikogruppen erwies sich als adäquater. Wahrscheinlich hatte ich aber einfach nur Glück (lacht).“

Lesen Sie hier das vollständige Interview aus dem Immobilien Business 3/2022 mit Andreas Loepfe:

Die Sinus-Milieus-Typologie ist eine Gesellschafts- und Zielgruppentypologie. Sie unterteilt die Wohnbevölkerung anhand der sozialen Schicht und der Grundorientierung in zehn Gruppen «Gleichgesinnter ». Die verschiedenen Projektbeteiligten hätten
aber immer noch regelmässig unterschiedliche Zielgruppen vor Augen, ohne dass sie sich dessen bewusst wären, sagt Marketingspezialist Beny Ruhstaller.

Kälte der Moderne überwinden

Am 9. Jahreskongress der Bewertungsexperten-Kammer SVIT hält der versierte Immobilienökonom Andreas Loepfe von Inreim, Initiant und langjähriger Leiter des Curem Masterstudiengangs, das Eröffnungsreferat über die zu erwartende Deflation der Vermögenswerte. Er wird die These eines Vorüberziehens unserer Vermögenswerte anno 1929 aufgreifen. Schaffen wir es, die Kälte der Moderne zu überwinden und mit einer «Neuen  Sinnlichkeit » gelassener ärmer zu werden?

RUND 90 PROZENT ÜBER DEM NORMALEN WOHNUNGSMARKT

Absolut am meisten Betten für Studierende weist der Hochschulstandort Zürich auf. Für die rund 67 000 Immatrikulierten stehen rund 8650 Betten in spezifischen Unterkünften zur Verfügung. Das bedeutet jedoch umgekehrt, dass 87% der Studierenden an den Zürcher Hochschulen ihre Unterkunft ausserhalb der organisierten Studentenunterkünfte beschaffen müssen oder noch im Elternhaushalt wohnen bleiben. Das Angebot erweitert hat im vergangenen Jahr die neue Überbauung an der Bucheggstrasse. Das Studierendenwohnhaus Rosengarten beinhaltet 130 Zimmer, verteilt über 18 Wohngemeinschaften. Ein Zimmer kostet durchschnittlich 580 CHF Miete (inkl. Nebenkosten) pro Monat. Mit 3650 Zimmern ist die studentische Wohngenossenschaft Woko die grösste Betreiberin auf dem Platz Zürich.

Die Einflüsse auf alle Bereiche der Immobilienwirtschaft wachsen kontinuierlich. Darum lautet das aktuelle Thema des SVIT Real Estate Symposiums vom 16. März «Neue Immobilien-Normalität». Die Veranstaltung findet als virtuelle Videokonferenz statt.

WAS BEDEUTET «NEW NORMAL» FÜR DIE IMMOBILIENBRANCHE? Genau dieser Frage geht das diesjährige SVIT Real Estate Symposium  nach und widmet sich dem aktuellen Thema «Neue Immobilien-Normalität ». Die renommierten Referenten Pascal Gantenbein, Professor für Finanzmanagement, Niklas Maak, Autor und Architekturkritiker, und Moritz Freiherr Knigge, Autor, Redner und Coach, wagen aus  verschiedenen Perspektiven und mit verschiedenen Denkansätzen einen Blick in die Zukunft.

Interview von Remi Buchschacher

Immobilien-Engagements sind nach wie vor langfristige Investments. Sie bergen nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. Werden sich die Risiken nun durch die Corona-Krise noch verstärken?

Andreas Löpfe: Die Corona-Krise verschiebt die Chancen-/Risikoprofile unterschiedlicher Sektoren innerhalb der Anlageklasse Immobilien. Vor dem Hintergrund zunehmender Inflationsängste hat sich die relative Attraktivität der Anlageklasse als Ganzes aber eher noch verbessert.

Die Langfristigkeit der Immobilienanlage ist aber schon ein Risiko in sich. Denn während der Dauer des Immobilieninvestments können sich der Immobilienverkehrswert, der Immobilienaufwand und der Immobilienertrag verändern. Als Folgen davon steigen das Vermögensrisiko, das Amortisationsrisiko im Falle einer Fremdfinanzierung und das Liquiditäts- bzw. Insolvenzrisiko. Wurde dem Thema Risiko schon vor der Krise zu wenig Beachtung geschenkt?

Ja, die meisten Menschen überschätzen ihre Prognosefähigkeit und die Bedeutung von langsamen, aber steten Veränderungen. Einige der heute als besonders «nachhaltig» dargestellten  Liegenschaften werden die «Dinosaurier» der Zukunft sein. So hat sich beispielsweise die vielgepriesene «Komfortlüftung » im Nachhinein als weder ökonomisch noch ökologisch sinnvoll erwiesen.